Jump to content

ถามเรื่องการก่อสร้างในพื้นที่สีม่วง


9 replies to this topic

#1
L1011

    16-6-54

  • Members
  • PipPipPip
  • 93 posts
เรียนถามผู้มีประสบการณ์หน่อยครับ

ผมมี project ต้องการสร้าง พื้นที่สำหรับการพาณิชย์ มากกว่า 300 ตรม
แต่อยู่ในพื้นที่สีม่วงซึ่งมีข้อกำหนดห้ามสร้าง ตามผังเมืองปัจจุบัน
และหากผมยังต้องการสร้างอยู่ไม่ทราบว่าจะสามารถมีวิธีใดที่ทีสามารถทำได้ครับ

หรือควรจะไปปรึกษาใครดีครับ

ปล ผมก็ไปถามเขตฯ มาแล้วแต่ก็ไปรับคำตอบแบบ by the book คือไม่ได้
เพียงแต่ผมคิดเอาเองว่าน่าจะทำได้ในเงื่อนไขอื่นหรือเปล่า ???

พื้นที่พาณิชย์ในเขตอุตสหกรรมสีม่วง ทำไมถึงไม่ได้งง จัง

ขอบคุณครับ

#2
forte@soi15

    สมาชิกชั้นเซียน

  • VM
  • PipPipPipPipPip
  • 873 posts
  • Gender:Male
ก็ลองปรึกษางานโยธาดูครับว่า ที่แปลงนั้นจะขอสร้างโรงงานสร้างได้เต็มที่กี่ตารางเมตร
ออกแบบให้ดัดแปลงใช้เพื่อเป็นการพาณิชย์ได้ภายหลัง

ถ้าอนุญาตได้ ต้องดูเรื่องการขอใช้อาคารก่อนเปิดดำเนินการอีก ควรศึกษาให้ลึก ๆ นะครับ
มาแก้ปัญหาภายหลังอาจยุ่งยากและมีค่าใช้จ่าย

#3
rainnui

    สมาชิกชั้นเซียน

  • VM
  • PipPipPipPipPip
  • 1418 posts
  • Gender:Male
  • Location:BKK
ถ้าในข้อกำหนดผังเมืองรวมบอกว่าก่อสร้างไม่ได้ก็น่าจะจบครับ แต่ลองอ่านข้อกำหนดดีๆ ก่อน ว่าอนุญาตให้สร้างได้แต่ในสัดส่วนเท่าไหร่ในพื้นที่แต่ละหมายเลขในผังหรือไม่
ว่าแต่มันผังเมืองรวมไหนเหรอครับ (เดาว่า ผัง กทม. รึป่าวครับ) เพราะแต่ละผัง รายละเอียดข้อกำหนดดังกล่าวอาจแตกต่างกันได้ครับ

#4
L1011

    16-6-54

  • Members
  • PipPipPip
  • 93 posts
ขอบคุณหนึ่งแสงสว่างในทางอันมืดมิด
ผมจะประคองมันไปให้ถึงทางออก

ขอบคุณจริงๆครับ

#5
forte@soi15

    สมาชิกชั้นเซียน

  • VM
  • PipPipPipPipPip
  • 873 posts
  • Gender:Male

forte@soi15, on Apr 28 2011, 19:59, said:

ก็ลองปรึกษางานโยธาดูครับว่า ที่แปลงนั้นจะขอสร้างโรงงานสร้างได้เต็มที่กี่ตารางเมตร
ออกแบบให้ดัดแปลงใช้เพื่อเป็นการพาณิชย์ได้ภายหลัง

ถ้าอนุญาตได้ ต้องดูเรื่องการขอใช้อาคารก่อนเปิดดำเนินการอีก ควรศึกษาให้ลึก ๆ นะครับ
มาแก้ปัญหาภายหลังอาจยุ่งยากและมีค่าใช้จ่าย
อีกกรณี ขอก่อสร้างเพื่อการพาณิชย์ไม่เกิน 300 ตรม.
ให้ถูกต้องตามข้อกำหนด แต่ขอหลายยูนิต ทำทางเชื่อม
ภายหลัง จะได่้พื้นที่เกิน 300 ตรม. ครับ

#6
T-ZEX

    สมาชิกชั้นเซียน

  • VM
  • PipPipPipPipPip
  • 552 posts
  • Gender:Male
  • Location:bangkhen,bkk10220
  • Interests:Watch-Golf-Art-Architecture
อยู่ท้องที่ไหน ก็ปรึกษาโยธาเขตนั้นแหละครับ ถามหน่วยงานที่เราต้องยื่นเรื่องขออนุญาต
ถ้ามีทางทำได้ เค้าจะแนะนำให้ครับ

#7
civil

    สมาชิกชั้นเซียน

  • VM
  • PipPipPipPipPip
  • 2913 posts
  • Gender:Male
  • Location:chonburi

T-ZEX, on Apr 30 2011, 07:34, said:

อยู่ท้องที่ไหน ก็ปรึกษาโยธาเขตนั้นแหละครับ ถามหน่วยงานที่เราต้องยื่นเรื่องขออนุญาต
ถ้ามีทางทำได้ เค้าจะแนะนำให้ครับ
ตามนี้เลยครับ :)
ที่สำคัญต้องคุยให้จบจริงๆครับ :)
และค่าดำเนินการอย่ารีบจ่ายนะคร้าบ ^_^

#8
lonewolf

    สมาชิกชั้นเซียน

  • VM
  • PipPipPipPipPip
  • 1259 posts
  • Gender:Male
ประเด็นคือ เรื่องประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน กับ สีที่กำหนดไว้ในบริเวณนั้นขัดแย้งกัน

ไปดูที่ตารางแนบท้ายของผังเมืองรวมฉบับนั้นครับ จะเป็นตารางสี แล้วบอก "ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินรอง" เอาไว้ เช่น ย่านที่พักอาศัย ย.๑ อนุญาตให้มีอาคารพาณิชย์ได้ไม่เกินร้อยละเท่าไหร่ของพื้นที่ แต่ไม่อนุญาตให้มี คลังแสง อยู่เลยเป็นต้น

โดยปกติแล้ว สีม่วง (อุตสาหกรรม) จะอนุญาตให้มี พาณิชยกรรม เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินรองได้อยู่แล้ว ส่วนจะได้ร้อยละเท่าไหร่ก็แล้วแต่ผังนั้น ๆ ครับ

#9
lonewolf

    สมาชิกชั้นเซียน

  • VM
  • PipPipPipPipPip
  • 1259 posts
  • Gender:Male
ต่ออีกนิดนะครับ

เรื่อง เกิน 300 ตารางเมตร ถ้าเขากำหนดไว้ว่าอนุญาตให้มีพาณิชยกรรมได้ แต่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ก็แสดงว่าอนุญาตให้มีได้ แต่เป็นขนาดเล็ก ก็ควรทำตามเขาครับ ไม่ควรสร้างอาคารพาณิชยกรรมที่มีขนาดพื้นที่เกินกว่านั้น เพราะ "การผังเมือง" เป็นเรื่องส่วนรวม วางผังอยู่บนหลักการของ public safety, public health & public welfare จึงได้สามารถรอนสิทธิจากเข้าของที่ดินได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าชดเชย (ใช้ police power แทน eminent domain) แต่ใช้อำนาจของความปลอดภัย - ความเป็นอยู่ที่ดีของสาธารณะมารอนสิทธินั้น

ย่านอุตสาหกรรม อนุญาตให้มีเพียงพาณิชยกรรมขนาดเล็กเพื่อตอบสนองความต้องการประจำวัน เล็ก ๆ น้อย ๆ ของพนักงาน-แรงงานอุตสาหกรรมเท่านั้น เช่น ซื้อขนมง่อย ๆ และของใช้ประจำวันเท่านั้นแหละครับ ไม่ได้ต้องการให้คนภายนอกเข้ามา shopping สินค้าที่เกินกว่าความจำเป็นในชีวิตประจำวัน

ย่านอุตสาหกรรม ยังไงก็มีความเสี่ยงสูง ทั้งจากมลพิษ อุบัติภัยจากอุตสาหกรรม การขนส่งเข้าออกด้วยรถสิบล้อ-สิบแปดล้อ ดังนั้น เขาจึงต้องแยกพื้นที่เอาไว้เฉพาะ มีร้านค้าพาณิชยกรรมเท่าที่จำเป็นเท่านั้น ถ้าเอาพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่มาก ดึงดูดคนจากภายนอกเข้ามาจับจ่ายใช้สอยในย่านอุตสาหกรรม ก็เท่ากับเอาเขาเข้ามาเสี่ยงภัยเท่านั้นเองครับ

อาจจะสงสัยว่า ข้อกำหนด 300 ตารางเมตรมันทำอะไรได้ ถ้าจะขายสินค้าที่คนนอกเข้ามาซื้อใน 300 ตารางเมตร คนนอก็ยังเข้ามาเสี่ยงภัยอยู่ดี อันนี้เป็นข้อจำกัดของกฎหมายว่าจะต้องชัดเจน ปฏิบัติได้ การจะไปบังคับประเภทสินค้าที่ขายในร้านค้าปฏิบัติได้ยาก จึงต้องมาจำกัดพื้นที่แทน เพราะปฏิบัติได้ง่ายและมีความชัดเจนตั้งแต่การขออนุญาตก่อสร้างครับ

ที่กล่าวมาทั้งหมดคือ หลักการทางการผังเมืองนะครับ ส่วนเรื่องการวางผังในแต่ละที่จะเป็นธรรมและเท่าเทียมหรือไม่ คือเรื่องของแต่ละกรณีไปนะครับ

#10
L1011

    16-6-54

  • Members
  • PipPipPip
  • 93 posts
ที่ดินขนาดประมาณ 1000 ตรว. หรือประมาณเกือบ 3 ไร่
ถ้าจะทำประโยชน์ 300 ตรม.คงไม่ไหว
คือที่เขตเขามองเป็น การขออนุญาตต่อที่ดินหนึ่งผืน
ผมก็อยากทำพื้นที่ให้เช่าโดยประมาณ 1500 ตรม.ไม่รวมที่จอดรถ
ซึ่งบริเวณที่ทำมันเป็นสีม่วงล้อมด้วยพื้นที่สีเขียว
มีทั้งโรงงาน หมู่บ้านในพื้นที่เขียวติดกัน หน่วยงานราชการ
........ฯ

ผมแค่ลองคิดต่อไปว่า ถ้ายังอยากทำ มันจะมีมุมองอื่นที่จะแก้ปัญหาข้อกำหนด
เรื่องของผังเมืองหรือเปล่า ?? เพราะยังอยากทำก็ลองคิดให้มันสุดๆก่อน

ผมมองคำแนะนำของท่านเหมือนพรายน้ำเล็กๆเรืองบนหน้าปัดนาฬิกาในห้องมืด





1 user(s) are reading this topic

0 members, 1 guests, 0 anonymous users